Стоит ли жителям Башкирии сейчас брать жилье в ипотеку

Ставки по ипотеке продолжают расти. Многие жители Башкирии сомневаются, что при таких условиях вообще можно купить жилье. Как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости, можно ли найти выгодные предложения, и стоит ли рассматривать покупку жилья в ипотеку? На эти вопросы «Электрогазете» ответил директор АНО «Финцентр РБ» Евгений Декатов.

— Стоит ли сейчас при такой высокой ставке брать ипотеку?

— Учитывая высокие ставки и нестабильность на рынке, решение взять ипотеку должно быть взвешенным. Специалисты сходятся во мнении, что ипотеку по высокой ставке стоит брать в случае разумной необходимости. К примеру, вы планируете продать однокомнатную квартиру, чтобы купить двухкомнатную, а недостающую разницу покрыть ипотечным кредитом. При этом размер ежемесячного платежа по ипотеке у вас не превысит 40 процентов общего семейного дохода, а срок ипотеки не очень большой (до 10 лет).

— Какая сейчас обстановка на жилищном рынке?

— Большинство людей не могут позволить себе покупку жилья, но на рынок вышли люди с устойчивыми доходами — участники СВО, сотрудники предприятий оборонного комплекса. Люди закономерно вкладывают накопления в понятные им инструменты сохранения денег. Этого достаточно, чтобы цены на квартиры держались на высоком уровне.

Рынок первичного жилья не тормозит. Наблюдаются замедление и даже остановка роста цен, но не масштабное падение. Причина этому — инфляция, которая разгоняется, и ставки по ипотеке, которые каждый месяц растут.

Вторичное жилье всё хуже продаётся. Средний срок продажи вторички увеличился на треть. И это при условии, что собственник соглашается на скидку, без нее совсем плохо. Прогноз такой, что срок продажи будет расти и дальше, потому что ипотека все недоступнее, на рынке остаются только покупатели с наличными, а их мало.

Наиболее ожидаемое развитие событий — спрос на жилье сохранится на сегодняшнем уровне, но цены не будут ни падать, ни расти.

— Что выгоднее брать: первичку или вторичку?

— Выгоднее брать то, что соответствует вашим целям. Если ваша цель — купить квартиру и сразу проживать в ней, — объективно будет рассмотреть вариант квартиры с ремонтом и мебелью. Это может быть как объект на вторичном рынке, так и на первичном.

Если ваша цель купить квартиру в строящемся (новом) доме, у вас есть возможность получить ипотеку по льготной программе, есть жилье на период строительства и свободные деньги на ремонт новой квартиры — можете реализовать такой вариант улучшения жилищных условий. Покупать в новостройках в последние годы стало безопасно, особенно, если речь идёт о проектах надёжных застройщиков с репутацией.

— Какие существуют госпрограммы льготной ипотеки, и на кого они рассчитаны?

На сегодня в республике действуют программы семейной, сельской и IT-ипотеки.

Семейную ипотеку можно взять под 6 процентов годовых, с первоначальным взносом в размере 20 процентов, общая сумма льготного кредита — до 6 миллионов рублей. Такую ипотеку выдают семьям, в которых воспитывается ребенок в возрасте до шести лет включительно (то есть до празднования семилетия). Для малых городов условия отличаются, должны быть семьи, в которых воспитывается два несовершеннолетних ребенка. В нашей республике к малым городам относятся Агидель, Межгорье, Баймак, Бирск, Благовещенск, Давлеканово, Дюртюли, Учалы и Янаул.

Сельская ипотека выдается по ставке 0,1-3 процента годовых, при первоначальном взносе в 20 процентов и на сумму до 6 миллионов рублей. Заемщиком по этой программе может быть любой россиянин, который приобретает (строит) дом (участок) на первичном или вторичном рынке на сельских территориях. Проверить, подходит ли интересующий объект недвижимости под сельские территории можно двумя способами: на публичной кадастровой карте на сайте Россреестра (pkk.rosreestr.ru), где есть сведения о сельских и городских поселениях, населённых пунктах и других объектах; на сайте «Своё Село» (svoe-selo.ru), в сервисе, позволяющем проверить, подходит ли недвижимость под сельскую ипотеку. Для этого нужно зайти на сайт, отметить необходимый регион и населённый пункт и нажать на кнопку «Проверить».

IT-ипотека выдается по ставке 6 процентов годовых при первоначальном взносе в 20 процентов и на сумму до 9 миллионов рублей. Заемщик должен быть трудоустроенным не менее трех месяцев в IT-компании, имеющей аккредитацию Минцифры России, его доход должен составлять от 150 тысяч рублей для городов-миллионников (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) и от 90 тысяч — для малых городов.

— Есть ли какие-то другие ипотечные программы со сниженной ставкой, может быть, от самих застройщиков?

— У многих застройщиков сейчас популярно предложение по покупке квартиры в рассрочку. Из-за изменений в условиях выдачи ипотеки — это обоснованный способ привлечь покупателей.

Рассрочка выглядит так: покупатель выплачивает первоначальный взнос в размере 20-30 процентов и дальше вносит равные ежемесячные, либо ежеквартальные платежи до ввода жилья в эксплуатацию. Этот вариант выбирают покупатели, у которых есть вся сумма для покупки жилья, но она лежит на депозите и приносит доход. Например, люди продали для сделки старую квартиру, внесли первоначальный взнос за рассрочку, а остаток положили на вклад под процент.

Также рассрочку на новое жилье выбирают люди, которые выставили на продажу другое жилье и ждут покупателя. Еще одна категория пользователей рассрочки — люди с плохой кредитной историей, которым банки не одобряют ипотеку.

Есть неочевидный способ получить ставку по ипотеке ниже действующих сейчас — приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка по ипотечному кредиту. Когда заемщик решает продать ипотечное жилье, он получает на это разрешение банка. И некоторые банки готовы сохранить для покупателя жилья все условия по ипотеке, которые были у продавца — оставшийся срок, остаток задолженности по кредиту, ставку и ежемесячный платёж. 

— Как можно накопить на жилье или на первоначальный взнос?

— В Башкирии с 2014 года действует региональная программа жилищных строительных сбережений (ЖСС) с финансированием из средств регионального бюджета, которая как раз является примером формирования дешевых долгосрочных ресурсов для жилищного кредитования. Ипотечно-накопительный механизм является хорошим примером долгосрочных сбережений, который обеспечивает прогнозируемость и стабильность рынка жилищного кредитования.

Гражданин открывает сберегательный (накопительный) вклад в банке-партнере (сейчас это банк «Уралсиб») и копит деньги в течение трех-шести лет. Ставка по вкладу составляет 1-1,5 процента годовых. При этом участникам программы из бюджета республики начисляется премия на их ежемесячные взносы. Минимальный взнос участника в программе — три тысячи рублей в месяц. А бюджетная премия составляет 30 процентов от взносов, но не более пяти тысяч рублей.

По окончании периода накопления по вкладу участник может получить в банке-партнере ипотечный кредит, ставка по которому составит 6-7 процентов годовых для тех, кто копит от трех до пяти лет, и 5,5-6 процентов для тех, кто копит шесть лет. Эти ставки прописаны в постановлении о программе и не зависят ни от ключевой ставки Центробанка, ни от рыночных ипотечных ставок. Срок ипотечного кредита — до девяти лет, сумма кредита — до 1,5 миллиона рублей.

Участник может не брать ипотеку в банке-партнере, а направить накопления на первоначальный взнос в ипотеку в другом банке или погасить этими деньгами уже взятую ипотеку.

Также участник может вообще не брать ипотеку, а все накопленные деньги вместе с бюджетной премией пустить на покупку или строительство жилья: доли, комнаты, дома, квартиры, земельного участка под строительство.

Главные условия для участия в программе — быть жителем Башкирии и приобретать жилье на территории республики. Нет ограничений на повторное участие или на участие членов семьи. Можно копить вместе и после объединить свои накопления для совместной покупки жилья. 

— Можно ли снизить ставку по ипотеке в дальнейшем, когда ключевую ставку понизят?

— Ставку по действующему ипотечному кредиту можно снизить за счет рефинансирования этого кредита в другом банке под более низкую ставку, когда настанет время низких ставок, или если банк предлагает лучшие условия как зарплатному клиенту. Также можно взять обычную ипотеку, а когда в семье появился ребенок, рефинансировать ее по программе «Семейной ипотеки». Главное, чтобы жилье подходило под условия программы, и ребенку (рожденному или усыновленному) было до 6 лет включительно.