Как безопасно купить жильё в Уфе

В начале этого года я столкнулся с проблемой. Планировал продать свою маленькую «однушку», и купить квартиру побольше по метражу. Сделав сёрфинг по всему интернету, по бесплатным газетам с объявлениями, переговорив с риелторами, которые не первый год работают на рынке недвижимости города Уфы, я пришёл к выводу, что, к сожалению, сегодня на рынке недвижимости можно столкнуться с мошенниками и остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с этим хочу дать полезные советы: как избежать ловушек, расставленных нечистыми на руку риелторами и агентами по недвижимости.

1. Перед тем, как покупать квартиру, которая вам понравилась, необходимо отправить официальный запрос в Росреестр, для того чтобы узнать, правильно ли квартира была приватизирована, нет ли оставшихся в стороне детей и близких родственников — они могут быть прописаны в квартире, но отсутствовать. Они могут иметь по факту хоть две или три квартиры, но если официально они не имеют жилплощади, то суд встанет на их сторону и признает сделку недействительной. После этого вам придется долго взыскивать с них свои средства. Получение этой информации займёт некоторое время, но это нужно для того, чтобы обезопасить себя. Если вам нужно получить информацию более оперативно, то можно без официального запроса обратиться в ЖЭУ района, где находится понравившаяся вам квартира.

2. Не соглашайтесь указывать заниженную стоимость квартиры в договоре купли-продажи, чтобы уменьшить налоговые выплаты. Случается так, что после совершения сделки продавец квартиры подает прошение в суд о признании сделки недействительной. Суд аннулирует сделку, продавцу возвращается его недвижимость, покупателю — деньги. Если в договоре была указана стоимость меньше реальной, то покупателю возвращается обозначенная в договоре сумма, устные договоренности суд не принимает во внимание.

3. Также есть риск того, что, получив от вас деньги, продавец не выписывается из квартиры, объясняя это тем, что ему некуда выехать. Суд, скорее всего, встанет на сторону продавца, вернув деньги покупателю. Продавец согласится, но скажет, что деньги были им потрачены, и он вернет их со временем. По закону можно вычитать из заработной платы максимум 30 процентов. Зарплата нашего продавца, окажется, как вы уже догадались, минимальной.

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, договоритесь заранее, что продавец выписывается, обозначьте срок, в который он должен это сделать. Если не удаётся достичь такой договорённости, желательно просто отказаться от этого варианта покупки. Также советую обращать внимание на то, написано ли в объявлении о продаже, что в квартире никто не прописан. Выбрав именно такой вариант с «пустой» квартирой, где никто не зарегистрирован, вы избавите себя от риска.

4. Следует лично встретиться с собственником квартиры, который ее продает, даже в том случае, когда его интересы представляет другое лицо на основании доверенности. Нужно настоять на том, чтобы хотя бы один раз покупатель встретился с реальным продавцом и убедился, что он жив, здоров, и с ним все в порядке. Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет. И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых.

Вам необходимо убедиться, что доверенность действительно выдана продавцом, и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, — фамилия всегда указана в доверенности.

5. Обязательно нужно изучить технический паспорт на квартиру. Технический паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей. Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что вы видите непосредственно в квартире. Нужно не постесняться взять техпаспорт и убедиться, что планировка квартиры соответствует данным техпаспорта: не переносились стены, не были заложены (перенесены) дверные или оконные проемы, не переносился санузел и т.д. Иначе новым владельцам по решению районной администрации придется или узаконить перепланировку, или привести квартиру в первоначальный вид, а это стоит денег.

6. У продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру. В случае образования задолженности юстиция может не пропустить сделку. Также не будет возможности купить эту недвижимость по ипотеке (справка об отсутствии задолженности обязательна для предоставления продавцом для продажи по ипотечному кредитованию).

Передача квартиры покупателю происходит по акту приема-передачи. Это самостоятельный документ, подтверждающий, что продавец передал, а покупатель получил квартиру. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя. Акт приемки-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли продажи. Когда сдаются документы на госрегистрацию, акт уже подписан. Хотя правильнее подписывать его в момент передачи квартиры. Поэтому при передаче квартиры дополнительно рекомендуется подписать еще один акт, в котором отразить состояние жилья.

7. Ещё один важный момент — это этап передачи денежных средств покупателя продавцу. В наше время этот процесс происходит где угодно — на улице, в машине, в переулке, на лавочке в парке и т.д. При этом никто не гарантирует безопасность ни покупателя, ни продавца, который уходит после сделки с чемоданом денег. Конечно, идеальным вариантом было бы держать деньги в банковской ячейке или банковском депозитарии, какие есть в Санкт-Петербурге и в Москве, пока на руках у покупателя не будет заветного свидетельства о праве собственности. Но в действительности всё происходит более просто — покупатель передаёт все деньги продавцу сразу после подписания договора купли-продажи, а свидетельство он получает в лучшем случае только через месяц. Если регистраторы обнаружат ошибку либо недостающий документ, то процесс затягивается на неопределённое время. В итоге покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег. К сожалению, этот процесс пока не отрегулирован. Единственный шанс обезопасить себя — попробовать договориться с продавцом о передаче денег только после получения свидетельства о праве собственности.

В настоящее время к этому вопросу нужно подходить очень осторожно и со всей серьёзностью. Чтобы минимизировать риск, либо свести его на нет, необходимо воспользоваться самым безопасным способом при покупке квартиры — это ипотека, т. к. юридическую чистоту жилья будут проверять специалисты банка. Но с другой стороны, вам потребуется собрать объёмный пакет документов для оформления ипотеки. Причём не менее большой набор документов должен будет предоставить и продавец. А также для оформления ипотеки ваш доход должен соответствовать возможностям покрывать ежемесячно основной долг плюс начисленные проценты.

Также особого внимания заслуживает выбор риэлторской компании. Не все риэлторские компании добросовестны. К выбору агентства недвижимости нужно подходить ответственно. Люди обычно сначала ищут подходящую квартиру. Позвонив по указанному номеру, попадают в агентство недвижимости. За этим номером может оказаться надежная риэлторская фирма с большим опытом и хорошей репутацией, а может и недобросовестный или неопытный риэлтор. Действовать нужно с точностью до наоборот: сначала выбрать риэлторскую компанию и навести о ней справки, прийти туда и не постесняться попросить, чтобы вам показали уставные документы и документ, подтверждающий, что деятельность фирмы застрахована. Не нужно верить рекламным слоганам, что фирма работает на рынке уже 20 лет, лучше все проверить.

Покупать за собственные средства и собственными силами без привлечения агентств недвижимости, либо покупать недвижимость в ипотеку, воспользовавшись также услугами риелторов — решать только вам.

В следующих выпусках вы узнаете, как правильно продать своё жильё и взять в аренду.