Как уфимцу не стать обманутым дольщиком

Судьба обманутых дольщиков незавидна, но жители Уфы продолжают отдавать свои деньги сомнительным компаниям, строящим «воздушные этажи». Как выбрать добросовестного застройщика и уберечь себя от потери денежных средств? С этим вопросом в редакцию «Электрогазеты» обратился житель Уфы Валерий.

«Решил купить квартиру на стадии строительства. Выбрал популярного в Уфе застройщика, изучил его предложения. Все выглядело заманчиво — хорошее расположение будущих новостроек, низкие цены (однокомнатная квартира в 35 «квадратов» — 1,75 миллиона рублей). Предварительно позвонив, я отправился в офис застройщика. В небольшом помещении примерно с десяток таких же интересующихся общались с операторами. Поначалу мне все понравилось: оператор любезно рассказала о проектах компании и показала эскизы квартир. Но когда я попросил документы, подтверждающие добросовестность строителя, девушка слегка замялась: «Документов сейчас нет, мы получим их тогда, когда наберется соответствующая денежная сумма для строительства». Ко всему прочему, выяснилось, что договор мне предстоит заключить не с застройщиком, а с жилищным кооперативом. «Вы заключите договор паенакопления с кооперативом, а жилищный кооператив, в свою очередь, заключит договор инвестирования с застройщиком», — объяснила мне хитрую цепочку оператор. И добавила, что акция с дешевыми квартирами ограничена во времени. Мол, думайте быстрее, — квартиры расходятся, как горячие пирожки.

Позже, приехав домой, я изучил информацию об этой фирме. Из уже построенных зданий нашел только одно. Даты начала строительства остальных домов были разными, вплоть до первого квартала 2017 года. Но низкая цена манила. Вносить деньги или нет? Поразмыслив, я отказался от сотрудничества с этой компанией. Пожалуйста, посоветуйте, как, все-таки, определять серьезность намерений застройщика и на какие документы обращать внимание при покупке?»

Вопрос уфимца мы переадресовали главе Общества защиты прав потребителей Уфы Тимуру Урманову.

—Начнем с первого вопроса — какие документы вы можете требовать у застройщика, — комментирует наш специалист. — Это, во-первых, правоустанавливающие документы на землю (свидетельство государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома либо договора аренды/субаренды такого земельного участка). Обратите внимание, что земля должна быть предоставлена под конкретные цели — а именно, строительство многоэтажного дома. Также у застройщика должно иметься разрешение на строительство (не забудьте проверить, на какой именно объект выдано разрешение и на какой срок). Наконец, вы можете потребовать проектную декларацию — основной документ будущего жилого объекта, где будет указано местоположение дома, количество квартир с описанием технических характеристик, сроки реализации проекта. Еще один документ — заключение государственной строительной экспертизы проектной документации о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам.

С другой стороны, вам могут показать любые документы. Полный пакет документов не означает, что вы гарантированно получите желаемые квадратные метры. Так что обязательно проверьте репутацию застройщика. Сколько лет этот застройщик существует на рынке, какие дома он возвел, какого качества эти объекты? Есть компании, которые строят десятилетиями, а есть однодневки. Также зайдите на сайт арбитражного суда, проверьте, есть ли споры у этого застройщика, какие иски ему предъявлены. Если исков много, очевидно, что скоро предприятие прекратит свою деятельность. Нелишним будет проверить застройщика на сайте Службы судебных приставов.

Теперь о договоре. Заключайте ТОЛЬКО договор долевого участия, который по закону регистрируется в Росреестре и является определенной защитой от двойной продажи. Кроме того, правоотношения, установленные договором долевого участия, регулируются Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве (для сравнения — договор паенакопления, в отличие от договора долевого участия, не проходит госрегистрацию в Росреестре). Таким образом, договор долевого участия — это финансовые гарантии от недобросовестности застройщика.

Кстати, а как должен выглядеть договор долевого участия? По информации специалистов уфимской мэрии, в этом документе обязательно должны быть оговорены следующие пункты: конкретный объект долевого строительства (квартира, офис, гараж), подлежащий передаче после ввода дома; срок передачи такого объекта долевого строительства; цена договора; сроки и порядок уплаты этой суммы; гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет с момента передачи). Подписанный обеими сторонами договор подлежит обязательной госрегистрации в органах Росреестра. И только после того, как договор будет зарегистрирован, застройщик вправе получить от гражданина денежные средства.

Какие еще важные моменты нужно помнить при покупке квартиры на стадии строительства?

— Наличие любых посредников должно насторожить покупателя, — говорит Тимур Урманов. — Обсудим, например, приобретение квартиры через жилищный кооператив. Схема приобретения квартиры через кооператив более рискованна, чем все остальные схемы. Вступая в кооператив, вы заключаете договор паенакопления, который ничего не гарантирует, если кооператив по какой-то причине станет несостоятельным. Кроме того, к кооперативным отношениям не применяется Закон о защите прав потребителей и Закон о долевом строительстве. В связи с этим кооперативная схема наиболее подвержена мошенническим действиям. Ежегодно в Башкортостане возникают судебные процессы, связанные с финансовой несостоятельностью жилищных кооперативов.

Вот случай из практики. Уфимцы заключили договор паенакопления, а после сдачи дома выяснилось, что «квартиры» — это голые стены с дырами, без каких-либо коммуникаций. Дальше — суд, дело, выносится решение о взыскании, но что толку? В кооперативе денег нет. А жильцы вынуждены за немалые деньги делать необходимый ремонт…

Конечно же, нельзя огульно обвинять все кооперативы и говорить, что все они не выполняют обязательства. Есть и добросовестные ЖСК, где дольщики остаются довольны. Но все же, в случае проблем взыскать с кооператива какие-либо средства практически нереально. Таким образом, я рекомендую заключать договор напрямую с застройщиком, избегая каких-либо посредников. И, как уже говорилось выше, это должен быть договор долевого участия.

Также хотелось бы напомнить, что члены кооператива обычно уплачивают не только паевой взнос (равный стоимости квартиры), но и членские взносы, которые могут составлять и 50, и 100 тысяч рублей. Выходя из кооператива, обратно членские взносы вы не получите.

Кроме того, старайтесь избегать заключения договоров инвестирования, — они также не дают гражданам никаких гарантий.

Как подводит итог Тимур Урманов, сфера долевого строительства — неоднозначная сфера, где финансово неграмотные люди рискуют потерять свои капиталы. Как правило, мошенники привлекают граждан низкой стоимостью жилья. Так что цена значительно ниже рыночной — повод ещё раз все перепроверить.