Рост цен на недвижимость останется в пределах инфляции в 2021 году

В 2021 году рост цен на недвижимость в России замедлится и в целом не превысит уровень инфляции в четыре процента. Этому будет способствовать стабилизация уровня ставок по ипотеке, сокращение инвестиционного спроса на недвижимость и повышение объемов ввода нового жилья. Об этом свидетельствуют аналитические данные экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ).

В качестве первого фактора, который повлияет рынок недвижимости РФ в этом году, можно отметить тренд на повышение объемов вывода застройщиками на рынок новых проектов.

В 2020 году объем ввода жилья в эксплуатацию снизился относительно 2019 года всего на 1,8 процента, составив 80,6 миллиона квадратных метров. Одним из факторов был дефицит рабочей силы на стройплощадках, вызванный ограничениями из-за пандемии коронавируса. Тем не менее, даже в таких форс-мажорных условиях рынок показал сравнимые с 2019 годом результаты. При настоящей позитивной динамике, которая будет поддерживаться дальнейшей вакцинацией населения, ситуация будет постепенно выправляться.

При этом нацпроектом «Жилье и городская среда» предусмотрено увеличение объемов ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья до 120 миллионов квадратных метров к 2030 году (+50 процентов к 2020 году). Также с сентября 2021 года ожидается либерализация требований в строительстве, предполагающая отмену более 50 процентов обязательных требований — признание 11 стандартов и сводов правил в строительстве полностью рекомендательными, а не обязательными к применению. С ростом количества предложений на рынке повышательная динамика цен должна приобрести менее выраженный характер, так как покупателям будет доступно множество объектов «на любой кошелек».

Кроме того, в 2021 году мы ожидаем перераспределение части спроса с первичного на вторичный рынок, который в 2020 году значительно отставал по росту цен. Во многих регионах вторичка стала заметно более выгодна с точки зрения цены за квадратный метр, чем первичная недвижимость. Не исключено, что ряд покупателей в 2021 году переключится именно на такие объекты, что дополнительно снизит «давление» спроса на первичном рынке.

Снижение ключевой ставки в 2020 году повлекло за собой снижение ставок по депозитам. За 2020 год объем остатков на депозитах физических лиц сроком свыше 1 года, размещенных в российских банках, снизился на 0,6 триллиона рублей /- пять процентов (против роста на 1,1 триллиона рублей / +10 процентов за 2019 год). При этом часть депозитов граждан была вложена в растущий рынок недвижимости.

С 2021 года налог на недвижимость будет рассчитываться не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. Тарифы на ЖКХ вырастут примерно на четыре процента (данные могут отличаться в зависимости от региона). Хотя переход будет постепенным, и прирост налога в силу действующих ограничений не сможет превышать 10 процентов в год, итоговое увеличение выплат будет существенным. Кроме того, с учетом введения с 2021 года прогрессивной шкалы налога на доходы физических лиц, гражданам, продающим квартиру до окончания релевантного минимального срока владения, придется заплатить налог с доходов, превышающих пять миллионов рублей, по ставке 15 процентов, а не 13 процентов, как в 2020 году.

В 2020 году, по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, снизилась на 2,5 процентных пункта (с 8,3 процента в декабре 2019 года до 5,8 процента в декабре 2020 года). Ставки сократились почти на треть, кредиты стали доступнее населению, что повысило спрос на жилье.

Аналогичным по силе влияния было бы снижение ипотечной ставки в 2021 году до четырех процентов — в таком случае цены на недвижимость снова могли вырасти.

В 2021 году программа льготной ипотеки действует до 1 июля, сейчас активно обсуждается возможность ее дальнейшего продления. Кроме того, Президент России утвердил поручение предоставить предложения по порядку реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев, в том числе, возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей. Без сомнения, эти меры дают возможность гражданам планировать приобретение жилья заблаговременно и иметь долгосрочный доступ к покупке недвижимости на выгодных условиях.