Что происходит с ценами на жилье в Башкирии

Специалисты по недвижимости рассказали, что произошло с ценами на жилье в летние месяцы. Действительно ли, после снятия ряда ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавируса, на рынке наблюдается рост цен, о чем свидетельствует аналитика порталов недвижимости. Так, например, на интернет-ресурсе naidydom.com отмечен рост цен в Уфе более чем на 10 процентов за квадратный метр, как на первичном, так и на вторичном рынке. По их данным, новая однокомнатная квартира за июнь 2020 года подорожала на 12 процентов, а трехкомнатная квартира на вторичном рынке — на 16,5.

Эксперты рынка недвижимости единогласно отметили оживление на рынке, но признались, что изменений роста цен не заметили.

— Говорить о реальном росте цен на уфимском рынке недвижимости не приходится. В принципе, роста цен нет, — отметила руководитель ипотечного бюро Камила Фазлыева. — Когда читаете аналитику таких порталов, как «Авито», «ЦИАН», «Домофон» и другие, то знайте, что они учитывают, прежде всего, желание продавца — объявления, то есть объекты, которые выставляются на продажу. И в какой-то момент они друг за другом ставят цены все выше и выше, когда-то — снижают. Но это не реальная стоимость сделок, они осуществляются по другой цене. Порталы недвижимости выдают информацию, что цены выросли, а причины здесь совершенно другие. После снятия режима самоизоляции рынок оживился и пошли сделки. И в первую очередь с рынка вымываются самые дешевые объекты. Таким образом, из рекламы ушли дешевые варианты, и порталам кажется, что средняя цена квадратного метра выросла. На деле этого не произошло. Все, что мы наблюдали в эти месяцы, это оживление рынка, то есть рост количества сделок относительно месяцев, когда была пандемия.

По мнению Камилы Фазлыевой, жара «охладила» желание покупателей, и они предпочитали больше выезжать на природу, отдыхать. В прохладную погоду наблюдается обратное: люди начинают заниматься квартирным вопросом: едут смотреть варианты, осуществляют сделки. Каникулы, жара, лето — это снижение активности на рынке недвижимости.

Рост числа сделок в первые месяцы лета был обусловлен тем, что, наконец-то, открылись МФЦ, и люди оформили отложенные сделки, о которых договорились еще в марте и апреле.

— МФЦ открылись, соответственно, образовались очереди. Плюс, если мы говорим о Башкортостане, то у нас Росреестр перешел на новую систему регистрации, в результате возникли сбои в работе МФЦ и определенная задержка. С этим и связан статистический всплеск, — объяснила рост числа сделок Камила Фазлыева. — На самом деле, всю весну и лето спрос низкий и равномерный, что связано не только с эпидемиологической ситуацией, но и экономическим и финансовым кризисом, который возник еще в феврале-марте — до прихода коронавируса. Люди уже опасливо смотрели в будущее, и несмотря на доступную дешевую ипотеку, оформлять ипотечные кредиты не особенно торопились. Они задумались, стоит ли лезть в ипотеку? А что будет завтра, и не потеряют ли они доходы. Тем более, что в эпоху самоизоляции произошли существенные сокращения и рост безработицы. Это опять-таки снижает количество сделок на рынке недвижимости, потому что сегодня почти весь спрос обеспечен ипотечными кредитами. Люди, которые не уверены в завтрашнем дне, не берут ипотеку.

Весной, благодаря сельской ипотеке, оживился рынок загородной недвижимости. Мы не говорим о росте цен, его не произошло. До этого загородная недвижимость была «полумертвая», особенно квартиры в пригородах очень медленно продавались.

В этом году было оформлено много сделок по сельской ипотеке — Башкирия в лидерах по России относительно других регионов. Она, как раз, оживила весь загородный рынок: квартиры в домах и коттеджи, которые годами не продавались.

И здесь можно говорить о положительном влиянии. Ставка кредита низкая: оформляли под 2,7 процента. Это очень выгодно. И через 15 лет неизвестно, кто кому будет должен.

На самом деле, застройщикам сейчас достаточно тяжело, если мы говорим о первичном рынке. Они все равно держат высокие цены. Квартиры продаются преимущественно по акциям. Застройщики объявляют скидки, и у них сразу идут продажи. Главная сложность — покупательская способность. В период пандемии покупателей не было. Дела хорошо идут у тех, у которых широкая продуктовая линейка: кто предлагает как эконом-класс, так и премиум-класс, где стабильный спрос и дорогое жилье, которого немного и стабильно покупают.

Больше всего пострадал тот, кто строит в одном сегменте, например, жилье комфорт-класса или бизнес-класса. У них серьезно просели продажи, что бы они не говорили и не заявляли.

Думаю, никаких всплесков до ноября не будет. Никаких предпосылок для этого нет.

Чтобы рынок реально оживился без «искусственной вентиляции легких», то есть искусственных инструментов, должны расти реальные доходы населения, а пока они уже не первый месяц и не первый год падают.

Руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «Перспектива 24» Руслан Гараев считает, что оживление на рынке жилья связано с государственной поддержкой, в том числе и со снижением ключевой ставки Центрального банка России.

— Оживление на рынке недвижимости связано с государственным финансированием. Поддержка государства хорошо сработала. Сейчас идет сильный перекос в сторону первичного жилья, причем, ярко выраженный, — отметил тенденции на рынке недвижимости Руслан Гараев. — Глобальных изменений цен на рынке не заметил: кто-то поднял цены, кто-то объявляет какие-то акции. Оживление связано с понижением ставок по ипотечным кредитам. Одобрение получает огромное количество сделок.

Пока неизвестно, будут ли дальше понижаться ключевая ставка, и мы наблюдаем достаточно оживленный спрос. На днях объявили, что будет снова выдаваться сельская ипотека. Думаю, что будет большой спрос на «загородку» и сельское жилье.

Отложенный спрос также повлиял на ситуацию на рынке недвижимости: больше по продаже жилья на вторичном рынке, чем на первичном. Знаете, как у нас в стране, сначала люди долгое время смотрят, что будет дальше. А сейчас у населения есть понимание, что надо успеть взять кредит под низкую ставку, кто-то, например, попадает под льготные программы. Те, кто не попал в программу госфинансирования, могут получить кредит, хотя бы по сниженной банковской ставке. Даже стандартная ставка уменьшена.

Часть сделок совершают люди, которым есть где жить, и они квартиру продают, чтобы внести первоначальный взнос и взять с помощью господдержки большую площадь, поэтому на первичном рынке быстро «улетают» «двушки», «трешки». Все, кто ранее не мог себе позволить покупку квартиры, потому что понимали, что не потянут

ежемесячные платежи банкам, теперь посчитали, что шесть процентов неизвестно, когда еще будет. Чуть больше стали покупать «двушки», «трешки»: люди стали расширяться.

По словам Руслана Гараева, отложенный спрос тоже имеет место быть, но не так ярко выражен, как ставка по кредиту, а падение доходов и работы больше сказалось на рынке в марте-апреле и частично «зацепило» май.

Также на оживление повлияло снижение первоначального взноса при ипотеке с 20 до 15 процентов и увеличение размера кредита по госпрограмме с трех до шести миллионов рублей.

— На рынке первичного жилья роста цен не было, — отметил Руслан Гараев и подчеркнул, что у них в компании с 1 августа, впервые с начала карантина, цена поднимется в среднем от 500 до 1000 рублей за квадратный метр.

— Такое повышение нам объявили застройщики по Уфе. Скорее всего, вслед за «первичкой» поднимется цена и на «вторичку». Дальше все будет зависеть от спроса, а он — от банковской ставки.

Таким образом, эксперты отмечают, что среди благоприятных факторов на рынке недвижимости — снижение ставок по ипотечным кредитам, снижение первоначального взноса, увеличение суммы кредита по госпрограммам и проведение стимулирующих акций с предоставлением скидок. И, наверное, самое главное — отсутствие роста цен на недвижимость.

«Якорем» на рынке недвижимости, что само по себе очевидно, является снижение реальных доходов населения.