В Башкирии эксперт рассказал о «подводных камнях» льготной ипотеки

В Башкирии растет интерес к льготной ипотеке. Об этом свидетельствуют данные Нацбанка республики.

В 2020 году выдано около 8,9 тысячи льготных кредитов на 19,6 миллиарда рублей. За первый квартал 2021 года — почти 2,2 тысячи кредитов на сумму около 5,2 миллиарда рублей.

Напомним, программа льготной ипотеки стартовала в апреле 2020 года. Процентная ставка составляет не более 6,5 процента (банки могут устанавливать свою ставку, но она не должна превышать 6,5 процента). По сути, разницу между льготной ставкой и рыночной банкам возмещает государство, чтобы последние были заинтересованы в поддержке государственной программы.

Приятной новостью для тех, кто планирует покупку жилья, стало продление программы (она будет действовать до июля 2021 года).

То, что ипотека льготная, — это, конечно, привлекательно, но надо понимать, что после оформления кредита возникают обязательства перед банком. Поэтому, прежде чем брать кредит, покупателю нужно взвесить все «за» и «против». Кроме того, есть определенные нюансы, о которых не расскажут в банках. О «подводных камнях» льготной ипотеки мы говорим с экспертом в области земельно–имущественных отношений с 17-летней практикой, генеральным директором юридической компании «Земельное право» Екатериной Малаховой.

— Обязательное условие этой программы — покупка квартиры у юридического лица (как правило, у застройщика). Застройщик может продавать квартиры напрямую физлицам или реализовывать их через подрядные организации. Однако надо обратить внимание, что подрядчики редко оформляют квартиры на себя: им это невыгодно. Поэтому фактически продавать квартиру будет подрядная организация (она тоже является юрлицом, и закон это не запрещает), но подписывать документы будет застройщик. И вот эту цепочку — «подрядчик — застройщик» нужно обязательно проверить.

Еще один момент — покупатель может «нарваться» на долгострой. Застройщики могут предлагать по льготной программе объекты, строительство которых затянулось. В рекламном объявлении покупатель увидит «самый последний» срок сдачи строящегося объекта, в то время как его, возможно, уже не один раз продлевали (есть определенный порядок продления разрешений на строительство).

— Например, в объявлении пишут, что срок сдачи дома — апрель 2021 года. А на самом деле этот срок был еще до коронавируса. Бывает, что застройщики нарушают сроки сдачи и просят их продлить. Поэтому нужно смотреть первичные документы. По закону (ФЗ 214) застройщики должны выкладывать все данные по объектам строительства на своих сайтах, в том числе информацию о первичных сроках сдачи дома и о продлении разрешения на строительство.

Вообще по закону при нарушении сроков ввода объекта в эксплуатацию дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав вернуть все внесенные средства, а также возмещение в качестве неустойки или штрафных санкций. Такая практика, как отмечает Екатерина Малахова, есть.

— Однако в 2020 году государство сделало послабление застройщикам — при задержке строительства ориентировочно на полгода неустойка за срывы сроков сдачи объекта не начислялась, — отмечает Екатерина Малахова. — В итоге это ведет к существенной отсрочке конечной даты введения в эксплуатацию жилого дома. То есть у дольщика отсутствует право требовать неустойку за соответствующий период. Это, конечно, несправедливо по отношению к покупателям — кто возместит их издержки за продление срока аренды квартиры (ведь многие в ожидании квартиры снимают жилье), проценты по ипотеке?

Кроме того, квартиры, которые предлагаются по льготной ставке, в итоге могут оказаться дороже, чем те, что продают по стандартным условиям.

— Условно говоря, если я возьму кредит на два миллиона рублей под девять процентов, то буду платить 25 тысяч в месяц, такой же ежемесячный платеж может быть при ипотечной ставке 6,5 процента. Дело в том, что квартиры на первичном рынке стали дороже, поэтому заемные средства понадобятся уже в большем объеме, — говорит Екатерина Малахова.

Поэтому она советует заемщикам сравнивать расчеты и стоимость приобретаемого имущества и только потом принимать окончательное решение о покупке.

Вообще к выбору застройщика нужно подходить очень ответственно. По словам эксперта, есть немало маркетинговых хитростей, к которым прибегают застройщики.

Классика жанра — использование в названии фирмы приставки «гос». Далеко за примерами ходить не нужно — на строительном рынке Уфы некоторое время работала компания «Госстрой».

— Делая выбор в пользу этого застройщика, многие были уверены, что компания представляет интересы государства и выступает неким гарантом, что очень привлекательно на нестабильном первичном рынке недвижимости. А достаточно было посмотреть на сайте налоговой инспекции выписку из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц — прим. авт.) и увидеть, кто является учредителем организации. Если это государственная организация, то учредителем является, как правило, какой–либо государственный орган.

Но самое главное, как подчеркивает эксперт, прежде чем оформить кредит, нужно объективно оценить свои финансовые возможности. Особенно тем, кто намерен снимать жилье в ожидании новой квартиры. Как говорилось ранее, сроки сдачи дома могут измениться.

Любителям «рисовать» дополнительные доходы на справках 2НДФЛ для банков тоже стоит призадуматься. Во-первых, платить ипотеку придется из реальных доходов. Во-вторых, заработал закон «О банковской тайне».

— Такие «художники» рискуют попасть в нарушители закона — возникнет вопрос об уплате налога с «нарисованных» доходов, — поясняет Екатерина Малахова. — Новый закон предоставил налоговикам расширенный доступ к данным клиентов банков.