Как не потерять деньги и квартиру — жителям Башкирии дали ценные советы

Мошенничество при заключении договоров в сфере недвижимости многолико: от подделки документов до «бабушкиных схем». Понимание самых распространенных афер — это не просто полезные знания, а необходимый «иммунитет» для защиты ваших денег и вашего будущего. Накануне в Общественной палате Башкирии состоялась обучающая конференция «Профилактика мошеннических схем при заключении договоров в сфере купли-продажи недвижимости (реальные кейсы)». Модератором выступила заместитель председателя Общественной палаты Башкирии Кристина Недорезова. 

— Существует несколько видов мошеннических действий, которые связаны с недвижимостью, — рассказала заместитель руководителя Росреестра по РБ Марина Мартынова. — Один из них — телефонное мошенничество, связанное с запугиванием владельцев недвижимости. Людей пугают, что кто-то пытается завладеть данными об их квартире и убеждают её продать, а вырученные деньги — передать якобы для сохранности. Как правило, мошенники утверждают, что взломали аккаунт собственника на портале Госуслуг и через этот портал пытаются совершить сделку.

Еще один вид мошенничества — подделка документов. Мошенники используют поддельные доверенности, фальшивые документы о праве собственности и паспорта. Человек может купить квартиру у тех, кто не обладает правом совершать сделки с этой недвижимостью.

Как отметила спикер, самый простой способ защитить себя от мошенничества с недвижимостью — подать заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации объектов недвижимости без личного участия. Документы, поданные без личного участия собственника, рассматриваться не будут. Это исключит попадание в схемы с поддельными доверенностями.

— В Башкирии в 2025 году число запретов на совершение сделок с недвижимостью без личного участия выросло в 2,5 раза по сравнению с 2024 годом, — констатировала Марина Мартынова. — Если такое заявление подано, ни одно лицо по доверенности не сможет продать вашу квартиру.

Какие еще есть способы противодействия мошенничеству с квартирами? Покупая недвижимость, обязательно изучите историю покупаемого объекта и закажите выписку из ЕГРН. Такая выписка расскажет об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.

Из выписки будет понятно, есть ли в отношении квартиры обременения (аресты/запреты, ипотека), информация о признании гражданина (продавца) недееспособным, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, то есть, единственный ли он собственник объекта недвижимости.

Проверить достоверность выписки из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Для этого потребуется указанный на выписке QR-код.

Проверьте также, часто ли переходили права на объект недвижимости. Насторожить должна «цепочка сделок» по переходу права собственности в течение небольшого времени. Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Также выясните, не является ли продавец банкротом — это можно сделать на сайте «ЕФРСБ», а также загляните  на сайте ФССП, чтобы выявить исполнительные производства.

Кстати, если сделка совершается по нотариально удостоверенной доверенности, важно проверить ее подлинность (и не отменена ли она) на сайте Нотариальной палаты. Но даже в этом случае с собственником лучше встретиться.

Запросите информацию о лицах, зарегистрированных в квартире. Важно убедиться, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане, например, находящиеся в местах лишения свободы, т.к. они сохраняют право пользования квартирой.

Также возьмите справку из Фонда социального страхования об использовании маткапитала. Если он использовался при покупке жилья, родители обязаны были наделить детей долями в праве на квартиру.

Требуйте и нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на сделку — если квартира была приобретена в браке. И конечно же — справку о психическом здоровье продавца.

— Подробно пропишите все условия сделки в договоре купли-продажи, которые подтверждают добросовестность продавца. Помните, что продажа квартиры через Госуслуги невозможна, — мошенники часто могут запугивать этим. И никогда никому не сообщайте по телефону свои персональные данные и данные своего аккаунта на Госуслугах, а также содержание СМС-сообщений, поступающих от Госуслуг и банков, — рекомендует Марина Мартынова.

По словам старшего следователя КМУ ГСУ МВД по Башкирии Айнура Булатова, каждый из нас, если не лично, то через родственников или знакомых сталкивается с различными видами мошенничества.

— За 2025 год произошло свыше 9,5 тысячи преступлений в сфере дистанционного мошенничества. Ущерб составил свыше трех миллиардов рублей. В том числе, было возбуждено семь уголовных дел, где жители Башкирии по указанию мошенников продали принадлежащие им квартиры, — рассказал Айнур Булатов. — Полученные в результате совершенных сделок денежные средства люди переводили на неустановленные банковские счета либо передавали курьерам. К уголовной ответственности мы привлекли трех человек, которые относились к последнему звену преступной группы (курьеров). При этом нужно отметить, что в последнее время наблюдается снижение дистанционных хищений. Это связано с их активной профилактикой. 

Схемы, когда мошенники хотят завладеть именно квартирой, используются все реже. Появилась новая тенденция — аферисты нацелены на получение именно денежных средств, отмечает председатель Комиссии Общественной палаты РБ по защите прав и свобод граждан, развитию институтов гражданского общества, общественному контролю Булат Сафин. Мошенникам не интересна квартира, им нужны деньги. С целью их получения они заставляют человека продать недвижимость. Но что будет с добросовестным покупателем, который не знал, что продавец находится под влиянием обмана? Возникают правовые коллизии.

Спикер привел в пример дело о продаже квартиры Ларисы Долиной. Напомним, известная артистка, продав недвижимость, впоследствии заявила о мошенничестве и оспорила договор в суде, отказавшись передавать квартиру покупателю. Тем не менее, 16 декабря Верховный суд России, отменив решения предыдущих инстанций, признал покупателя добросовестным приобретателем.

Чтобы обезопасить себя и доказать свою осмотрительность в случае спора, покупателю рекомендуется тщательная проверка продавца и документов.

— Запросите и изучите все правоустанавливающие документы (договор предыдущей купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарение). При наличии возможности (например, в документах указан контакт прошлого собственника) уточните реальность и обстоятельства предыдущей сделки. Если права возникли по наследству, проверьте сведения в открытом реестре наследственных дел, — рекомендует Булат Сафин. — Пообщайтесь с продавцом, чтобы понять мотивы продажи.

Выписку из ЕГРН нужно заказывать непосредственно перед сделкой, чтобы убедиться в отсутствии новых обременений или изменений.

Проверьте, на чье имя оформлены лицевой счет за коммунальные услуги и договоры связи (например, интернет) — это косвенно подтверждает фактическое владение.

Если продавец находится в пенсионном возрасте или есть сомнения в его дееспособности, разумно попросить справку от врача-специалиста (психиатра, невролога) о его вменяемости и понимании сути сделки.

Эксперт также добавил, что договор с риелтором обычно носит информационно-консультационный характер и не снимает с вас обязанности проявлять осмотрительность.

О возможности провести сделку через нотариуса напомнила президент Нотариальной палаты РБ Ирина Сухова.

— Для сделок по продаже и покупке недвижимости можно действовать двумя способами: использовать простую письменную форму сделки или обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением, — объяснила руководитель ведомства. — Нотариальное оформление сделок с имуществом может стать дополнительным фильтром, обеспечивающим чистоту сделки.

Как отметила Ирина Сухова, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности, дееспособности, принадлежности имущества, действительности доверенностей, разъяснение правовых последствий и многие другие моменты. Также может проводиться видеофиксация.

На сегодня уже решена проблема с мошенническими схемами дарения, когда пенсионеры доверчиво переписывали свое жилье в простой письменной форме на «добрых людей» и оказывались на улице. Мошенники вводили их в заблуждение, говоря им, что подписывают, например, договор найма/аренды жилья. Для предотвращения таких афер с января 2025 года для дарения недвижимости законодательно ввели обязательную нотариальную форму.