Совет дома: два уровня сокращения затрат ЖКХ

Обслуживание жилищного фонда и взаимоотношения собственников жилья и управляющих компаний, установление тарифов на услуги – острые проблемы в сфере ЖКХ. Многочисленные нарушения и нецелевое использование взимаемых средств, одностороннее  изменение тарифов, часто необоснованное повышение стоимости услуг – все это говорит о значительных пробелах и прорехах в порядке взаимоотношений собственников жилья и управляющих компаний.

Следует учитывать слова Адама Смита, что «многие хотят жать там, где не сеяли», это относится во многом и к управляющим компаниям, практически  подмявшим под себя правления товариществ собственников жилья (совет дома).

Два уровня сокращения затрат во многом могут навести правовой порядок в указанной сфере.

1. Сокращение затрат на уровне ТСЖ (домового комитета);

2. Сокращение затрат на уровне собственника жилья.

Сокращение стоимости тарифов может обеспечить структура ТСЖ (домового комитета), способная противостоять ценовому давлению со стороны управленческой компании и, в случае нарушений со стороны управленческой компании, имеющая возможность сменить УК на другую. Сейчас выборы правления проходят формально, часто собственники не знают о действиях председателя ТСЖ (домового комитета), о том, каким образом он влияет на ценовые и тарифные решения управленческой компании. Как правило, это формальная фигура, ставленник УК.

Предлагаю следующий порядок выборов и организации ТСЖ (домового комитета). При организации правления ТСЖ (домового комитета) основные выборы происходят по избранию главного по подъезду, в случае иной планировки дома - главного по этажу. Выборы происходят открытым голосованием, путем обхода кандидатом квартир и сбором подписей собственников жилья, достигших 18 лет, согласно списку жильцов. Документ оформляется в виде доверенности. Доверенность может быть представлена при защите прав собственников жилья в судебных органах, в органах исполнительной власти и другим компетентным службам.

Главный по подъезду (этажу) собирает подписи для своего избрания самостоятельно и становится доверенным лицом собственников жилья. Выборы считаются легитимными в случае наличия двух кандидатов и наличия  более половины подписей собственников жилья. Объявить голосование по выбору главных по подъезду (этажу) может инициативная группа собственников жилья, главный по подъезду (этажу), председатель ТСЖ (домового комитета), органы муниципальной власти. Голосование проходит раз в год.

На следующем этапе главные по подъезду (этажу) для оперативного управления домом, контроля за деятельностью управляющей компании тайным голосованием избирают правление ТСЖ (домового комитета) и председателя ТСЖ (домового комитета). Также главные по подъезду (этажу) при избрании председателя правления дома могут провести предварительное голосование между жильцами подъезда (этажа) и проголосовать на выборах, согласно решению жильцов, таким образом, реализовав волеизъявление граждан. Граждане, не согласные с общим решением жителей подъезда (этажа), могут проголосовать лично, обеспечив дополнительные голоса кандидату в председатели ТСЖ (домового комитета).  Избрание кандидатов на должность председателя ТСЖ (домового комитета) необходимо проводить из лиц, выбранных собственниками жилья главными по подъезду (этажу). В данном случае получаем устойчивую структуру, где интересы  собственников жилья по подъезду (этажу) и их коллективный интерес  отражают главный по подъезду (этажу), правление и председатель ТСЖ (домового комитета). Система  обеспечивает соблюдение интересов всего жилого дома и полный контроль за домом, а также решает все хозяйственные вопросы.

Правление возможно сделать в количестве пяти человек, при слишком большой численности теряется оперативность, при маленькой численности - коллегиальность решений, что может привести к нарушениям. Председателю для стимулирования деятельности считаю необходимым назначить зарплату, так как это достаточно трудное занятие. Сумма выплаты определяется собранием главных по подъезду (этажу) и оформляется протоколом. Зарплату должна платить управляющая компания из средств, представленных собственниками жилья. Управляющая компания на основании протокола заключает гражданско-правовой договор на год с председателем ТСЖ (домкома), по которому  выплачивается данная сумма, Договор может называться «О проведении ревизии Управляющей компании дома», что соответствует деятельности председателя ТСЖ (домкома). Самые ответственные решения, в том числе выборы управляющей компании,  необходимо утверждать на собрании главных по подъезду (этажу). Акты выполненных работ в подъезде (на этаже) для контроля подписывают  главный по подъезду (этажу) и два собственника жилья для обеспечения качества работ и общественного контроля. Общедомовой ремонт, крыша, коммуникации, площадки около дома, стоянки, игровые зоны, зоны отдыха, принимаются председателем ТСЖ (домового комитета) и двумя главными по подъезду (этажу). Данное разграничение обеспечит сферы ответственности и качество оказываемых услуг.

Здесь возникают условия сокращения затрат вследствие контроля за тарифами и выполняемыми работами, возможностью выбора управляющей компании, а так же способностью отстаивать коллективные интересы.

Существуют многочисленные нарушения в области долевого строительства многоквартирных домов.

При строительстве дома по долевому финансированию необходимо создавать наблюдательный совет по принципу ТСЖ (домового комитета). Дольщики выбирают подъезд и приобретаемую квартиру по строительному проекту. Главного по подъезду дольщики выбирают открытым голосованием на основании составленного списка жильцов, на собрании выбранных главных по подъезду избирается наблюдательный совет дома и председатель совета, председателю назначается зарплата, которую  платят застройщики из средств лиц, приобретающих жилье. Данный совет будет контролировать сохранность и  целевое использование внесенных денежных средств при строительстве многоквартирного жилого дома.

Наблюдательный совет может быть создан и при расселении аварийного дома для отстаивания интересов переселяемых жильцов,  выбывающие члены совета могут быть переизбраны собранием главных по подъезду без лишних издержек и дополнительных затрат. Единый способ организации ТСЖ (домового комитета) и наблюдательного совета обеспечит непрерывный и контроль, а также  соблюдение законодательства и  личных прав собственников жилья. Все эти меры сократят и устранят большую часть нарушений существующих в области жилищно–коммунальных хозяйств.

Сокращение затрат на услуги ЖКХ на уровне собственников жилья обеспечит установление счетчиков на газ, воду и электроэнергию, применение энергосберегающих лампочек, приборов. 

Данные два уровня сокращения затрат являются взаимодополняющими. Без контроля за деятельностью управляющей компании со стороны правления ТСЖ (домового комитета) личная экономия собственников жилья является малоэффективной.